Novità sulle proroghe

RDL 28/2026 e RDL 29/2026

Recentemente sono stati approvati due decreti reali che incidono in modo significativo sugli affitti di abitazione: il Decreto Legge 28/2026, del 6 ottobre, con il quale si adottano misure urgenti per rafforzare la stabilità dei contratti di affitto di abitazione principale, e il Decreto Legge 29/2026, del 6 ottobre, con il quale si adottano misure urgenti per la protezione della funzione sociale dell'abitazione e l'ampliamento dell'offerta di abitazioni a prezzi accessibili.

Sebbene entrambi siano stati pubblicati nella BOE del 7 ottobre 2026, l'entrata in vigore del RDL 28/2026 è stata rinviata al 15 novembre 2026. Questa norma include:

• Una nuova proroga automatica dei contratti di affitto di abitazione principale per periodi di 5 o 7 anni (se il locatore è una persona fisica o giuridica, rispettivamente), se nessuna delle parti dice nulla.

• Un'indennità obbligatoria, a favore dell'inquilino, nel caso in cui il locatore decida di non rinnovare il contratto di affitto.

Da parte sua, il RDL 29/2026, in vigore dall'8 ottobre 2026, incorpora novità riguardo alle proroghe dei contratti di affitto di abitazione. Vedi di seguito.

 

Proroghe straordinarie

Due anni in più

L'inquilino può richiedere che il contratto di affitto venga prorogato per periodi di un anno, fino a un massimo di due anni in più. Durante questa proroga, rimarranno invariati il canone e le altre condizioni del contratto vigente. Per poter essere richiesta, devono essere soddisfatti i seguenti requisiti:

• Deve esistere un contratto di affitto di abitazione principale soggetto alla Legge sugli Affitti Urbani (LAU) del 94 e che sia vigente l'8 ottobre 2026. Inoltre, il periodo di durata iniziale di tale contratto, di proroga obbligatoria o tacita, deve concludersi prima del 31 dicembre 2028. Possono anche beneficiare di tale proroga i contratti che, in quella data, si trovano in tacita riconduzione.

• L'inquilino deve essere in regola con il pagamento del canone sia al momento della richiesta della proroga che nei otto mesi precedenti.

• La proroga non è automatica: è necessario che l'inquilino la richieda al locatore.

Tuttavia, si tenga presente che il locatore non sarà obbligato ad accettare questa proroga straordinaria nei seguenti casi:

• Se entrambe le parti concordano altre condizioni diverse per continuare l'affitto.

• Se concordano il rinnovo del contratto o la firma di uno nuovo con un canone, almeno, inferiore del 5% rispetto a quello che l'inquilino stava pagando.

• Se il locatore dimostra di aver bisogno dell'abitazione per sé o per i familiari indicati dalla legge, anche se questa possibilità non è stata inclusa nel contratto.

 

Non si applica

Esistono determinate situazioni in cui questa proroga straordinaria di due anni non è applicabile:

• Se l'abitazione si trova in una zona tesa, sarà preferibile l'applicazione della proroga annuale straordinaria fino a tre anni (che era già prevista dalla LAU precedente al RD 29/2026).

• Se l'inquilino si trova in una situazione di vulnerabilità economica e sociale, potrà richiedere la proroga straordinaria di un anno di durata, prevista anche nella LAU.

 

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